نظریه مشورتی ۷/۹۹/۸۹۸

الف: چنانچه در خصوص ملکی دارای سابقه ثبتی یکی از افراد با مبایعه نامه عادی اقدام به خرید سهم مشاعی یکی از مالکین را نموده باشد 1 -آیا به استناد قولنامه عادی می تواند تقاضای صدور دستور فروش را نماید یا خیر؟ 2 -در صورت عدم امکان تقاضای دستور فروش نامبرده می تواند به استناد مبایعه نامه عادی دادخواست صدور حکم فروش ملک مشاع را ارائه دهد و دادگاه می تواند در این خصوص به استناد مبایعه نامه عادی در صورتی که سایر مالکین وقوع بیع را پذیرفته باشند حکم به فروش مال مشاع صادر نماید؟ ب: مطابق رویه موجود در دادگاه ها افراد به استناد مبایعه نامه های عادی اقدام به ا رائه دادخواست اثبات وقوع بیع و تنظیم سند رسمی یا تسلیم مبیع را می نماید حال سوال اینجاست اولا: آیا مبایعه نامه های عادی حکایت از تعهد به انجام بیع دارد یا حکایت از وقوع بیع می نماید؟ ثانیا: با توجه به ملاک ماده 1305 قانون مدنی خواهان می تواند به استناد سند عادی تقاضای محکومیت اشخاص ثالث را به اثبات وقوع بیع و تنظیم سند رسمی نماید؟

الف - نسبت به املاک ثبت شده که به موجب حکم قطعی واحد ثبتی مربوطه غیر قابل افراز تشخیص داده شده ،ای صدور دستور فروش موضوع ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 منوط ب ه مالکیت رسمی شریک متقاضی فروش است و صرف داشتن سند عادی خرید، کافی برای پذیرش درخواست خریدار مشاعی دارنده سند عادی نمی باشد. همچنین درخواست خریدار عادی مذکور بر صدور حکم به فروش ملک مشاع غیر قابل افراز نیز مادامی که سهم مشاع خریداری شده رسما به وی قابل پذیرش نبوده و غیر قابل استماع است انتقال.نیافته، ب - اگرچه مطابق رأی وحدت رویه شماره 43 سال 1351 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، سند عادی تاب معارضه با سند رسمی را ندارد، ولی با توجه به ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب 1395، چنانچه به ادله قض ایی دیگر وقوع بیع مقدم بر معامله رسمی نسبت به ملک مورد ترافع ثابت شود، دعوای دارنده سند عادی که اعتبار شرعی آن در محکمه احراز شده، بر ابطال سند رسمی معامله رسمی معارض مؤخر قابل پذیرش باشد می.تواند