نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۵/۱۳۷

اگر موجر عین مستأجره را در اثناء عقد اجاره به شخص ثالث منتقل نماید بای سبب کان اجره المسمی بعد از ا نتقال ب ه چه کسی تعلق می گیرد؟ آیا با توج ه به تکلیف مقرر در اصل ١ ٦ ٧ قانون اساسی و ماده ٣ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی با مراجعه به فتاوی معتبر و منابع معتبر اسلامی که به صراحت حکم موضوع مشخص گردیده است و حتی تصریح شده است که در صورت فسخ نیز منفعت به مالک اول برگشت می ک ند می توان به ظاهر ماه ٤ ٩ ٨ قانون مدنی استناد کرد؟ و به طور کلی ماده مذکور در این خصوص یا خلاف آن ظهوری دارد؟ خصوصا اینکه ماده مذکور اجاره ا ی را که مالک اول منعقد کرده است را صحیح می داند و به عبارتی خریدار پذیرفته است که عین مسلوب المنفعه می ب اشد و به همی ن صورت به وی منتقل شده است .

از ماده ٤ ٩ ٨ قانون مدنی چنین مستفاد است که انتقال عین مستأجره به غیر، خللی به قرارداد اجاره و رابطه استیجاری طرفین وارد نمی کند و با انتقال عین مستأجره به غیر، خریدار قائم مقام موجر قبلی است و رابطه استیجاری بین مستأجر و خریدار جدید برقرار است و م ستأجر موظف به پرداخت اجاره بها به خریدار جدید است . به عبارت دیگر، در چنین فرضی شخص ثالثی جانشین یکی از طرفین عقد می شود و موقعیت قراردادی یکی از طرفین با تمام حقوق و تعهدات قراردادی ناشی از آن به دیگری منتقل می شود و در واقع، انتقال دهنده از رابطه حقوقی کن ار رفته و انتقال گیرنده جانشین وی م ی شود؛ مگر آنکه بین فروشنده و خریدار برخلاف آن توافق شده باشد . دکتر محمدعلی شاه حیدری پور مدیر کل حقوقی قوه قضاییه