نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۳/۵۵۲

1 - آیا ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 املاکی که در جریان ثبت هستند و تاکنون در دفتر املاک به ثبت نرسیده اند را شامل می شود؟ 2 - آیا عقود و ایقاعات موضوع ماده یک قانون یادشده که پیش از لازم الاجرا شدن این قانون صورت گرفته اند نیز باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع این ماده به ثبت برسند؟ در صورت شمول، در اجرای تبصره 5 ماده یک قانون، تکلیف مرجع قضایی در پذیرش این عقود و ایقاعات دارای ابهام است و باید در آیین نامه از آن رفع ابهام شود؟ 3 - در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 مرجع رسیدگی کننده چگونه باید اعمال فس خ توسط دارنده حق فس خ را احراز کند؟ ملاک چیست؟ 4 - در تبصره 3 ماده یک قانون، در خصوص چگونگی بارگذاری گواهی حصر وراثت در خصوص املاک در جریان ثبت تعیین تکلیف نشده و صرفا به املاک موضوع ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی اشاره شده است . 5 - در خصوص حکم مقرر در ماده 3 قانون، چنانچه به هر دلیل متعاملین از انجام معامله منصرف شوند و یا از آن خودداری کنند، راجع به لغو یا عدم لغو پیش نویس تنظیمی و نحوه اقدام در این خصوص تعیین تکلیف نشده و باید در آیین نامه به آن تصریح شود . 6 - به منظور جلوگیری از هرگونه سوء استفاده احتمالی و همچنین هرج و مرج در نحوه انتخاب دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند و همچنین در خصوص ترتیب ارجاع و مجاز بودن یا نبودن مشاوران املاک برای ارجاع به دفترخانه در شهری خارج از محدوده فعالیت خود، باید در تبصره 2 ماده 3 قانون تعیین تکلیف شود . همچنین به نظر می رسد باید در آیین نامه در خصوص فرض نبود دفتر اسناد رسمی در حوزه فعالیت مشاوران املاک پیش بینی لازم ص ورت گیر د . 7 - در تبصره 2 ماده 3 قانون باید مقصود از سند رسمی مشخص شود؛ آیا تمامی املاک؛ اعم از املاک موضوع ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی و املاک در جریان ثبت را شامل می شود؟ 8 - در ماده 8 قانون یادشده، نحوه اقدام و ثبت در دفتر الکترونیک املاک چگونه است؟ 9 - به موجب ماده 8 قانون، مراجع قضایی مکلف به ثبت تصمیمات موضوع این ماده در سامانه شده اند؛ آیا باید د ر پرونده ها نیز وزارت جهاد کشاورزی و یا کارشناسان مربوطه الزاما نقاط یو تی ام ) مختصات جغرافیایی ( را هم ذکر کنند تا ثبت امکانپذی ر باشد؟ 10 - در ماده 10 قانون به اخذ سند رسمی مالکیت اشاره شده است؛ این در حالی است که در برخی حقوق مانند سرقفلی صدور سند مالکیت امکانپذیر نیست و به نظر می رسد در خصوص چنین مواردی باید در آیین ن امه تعیین تکلیف شود . 11 - در صورت صدور رأی وفق قوانین خاص؛ مانن د قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب 1390 و قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1388 ، آیا باید رأی در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی بارگذاری شود؟ 12 - به نظر می رسد حکم مقرر در ذیل تبصره یک ماده یک قانون با حکم ذیل ماده 10 قانون در فرضی که شخص ثالث با حسن نیت و بی اطلاع باشد، در تعارض است . در تبصره یک ماده یک در خصوص پذیرش دعوای فس خ نسبت به چنین شخصی تصریحی وجود ندارد؛ اما در ماده 10 اساسا چنین حقی پیش بینی نشده است . 13 - در خصوص تبصره یک ما ده 10 قانون، چنانچه در خصوص ملک مورد تقاضا بانک اطلاعاتی کاداستر ناقص و تشخیص پلاک غیر ممکن باشد، نحوه اقدام چگونه خواهد بود؟ سازمان ثبت اسناد و املاک در این خصوص چه تکلیفی دارد؟ 14 - آیا مقصود از مرجع صالح در تبصره 7 ماده 10 قانون، مرجع قضایی است و یا آنکه مراجع شبه قضایی را نیز شامل می شود؟ 15 - آیا دفاتر اسناد رسمی مطابق ماده 2 قانون یادشده مکلف به ثبت قرارداد اجاره نیز می باشند؟ 16 - نحوه اجرای حکم تبصره 9 ماده 10 قانون در صدور اسناد دارای کاربری کشاورزی مبهم است . آیا در مرحله نخست و پس از ابلاغ قانون تمام ی اراضی با هر مساحتی را شامل می شود؟ 17 - به نظر می رسد در اجرای ماده 12 قانون، باید در تمامی ساعات صبح و عصر دسترسی به دفاتر اسناد فراهم باشد و این امر در عمل مشکلاتی را در پی خواهد داشت . اس خ :پ 1 - نظر به اینکه ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ، تمامی املاکی را که فاقد سند رسمی مالکیت است در بر می گیرد، در فرض سؤال که تقاضای ثبت ملک تقدیم و عملیات مقدماتی آغاز شده است؛ اما ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده است، صرف درخواست ثبت ملک و انجام برخی عملیات مقدماتی موجب خروج از عنوان م لک » فاقد سند رسمی « نمی شود و وضعیت چنین املاکی تابع احکام مقرر در ماده 10 قانون یادشده و تبصره های آن است . 2 - اولا، سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 برای ثبت تمامی اعمال حقوقی راجع به اموال غیر منقول و تعهد به انجام این اعمال حقوقی به ترتیب مذکور در این ماده است؛ حکم این ماده مبنی بر ثبت معاملات و تعهد انجام این اعمال حقوقی در سامانه یادشده، در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازم الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آن ها صادر می شود، از تاری خ صدور سند مالکیت ) تبصره 4 ماده یک ( و نسبت به دیگر معاملات و تعهد راجع به آنها، یک سال پس از راه اندازی رسمی سامانه موضوع ماده 10 این قانون ) موسوم به سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی ( مجری می باشد . ثانیا، حکم مقرر در تبصره 5 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات ام وال غیر منقول مصوب 1403 به نحوی مجمل است که رفع ابهام از آن مستلزم اخذ نظر تفسیری مرجع تصویب کننده می باشد . 3 - اولا، نظر به اینکه فس خ عمل حقوقی ناشی از اراده صاحب حق است و اصل در اعمال حقوقی بر رضایی بودن آن است، موکول کردن تحقق آن به تشریفات خاص نیازمند تصریح قانون است؛ مواد 449 ، 450 و 451 قانون مدنی مؤید این دیدگاه است . ثانیا، در مواردی که به موجب توافق طرفین اعمال فس خ مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری باشد و یا چنانچه ادعای فس خ قرارداد، مخالف مفاد سند رسمی مالکیت باشد، دفاتر اسناد رسمی مکلفند از پذیرش ادع ای مزبو ر به استناد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی و ذیل ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 خودداری کرده و ثبت این ادعا را به رأی مرجع قضایی یا داوری موکول کنند؛ اما چنانچه فس خ به موجب سند رسمی دیگری ثابت باشد؛ از جمله با اقرارنامه رسمی و یا آنکه طرفین با حضور در دفتر اسناد رسمی به فس خ قرارداد اقرار کنند، ثبت آن مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری نمی باشد . ثالثا، احراز فس خ قرارداد توسط مرجع قضایی یا داوری تابع عمومات حاکم بر این قضیه است . 4 - ح کم مقرر در تبصره 3 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 مشتمل بر دو بخش است؛ بخش نخست، تکلیف به بارگذاری گواهی حصر وراثت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است که انجام آن، تکلیف مرجع صدور گواهی یادشده است و به نحو مطلق است . بخش دوم این تبصره ناظر بر درج مراتب در دفتر الکترونیک املاک است که متوجه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است و صرفا در خصوص اشخاصی قابلیت اعمال دارد که مالک ملک دارای سابقه ثبتی باشند . 5 - با توجه به حکم مقرر در ماده 10 آیین نامه اجرایی ماده 3 قانون الزام به ثبت رس می معاملات اموال غیر منقول مصوب 18 / 7 / 1403 طرفین پیش نویس قرارداد مکلفند حداکثر ظرف مدت پنج روز پس از درج پیش نویس ق رارداد در سامانه، برای انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند . در صورت عدم تأیید سردفتر مبنی بر مراجعه در مهلت مقرر، پیش نویس قرار داد از سامانه حذف می شود . وفق تبصره همین ماده، پیش از سپری شدن مهلت یادشده نیز هر یک از طرفین پیش نویس قرارداد می توانند با مراجعه به سامانه یا دلال معاملات املاک که پیش نویس را در سامانه درج کرده است، پیش نویس قرارداد را از سامانه حذف کنند . بر این اس اس، در صورت انصراف طرفین از انجام معامله یا خودداری از آن، مطابق ماده یادشده و تبصره آن تعیین تکلیف شده است . 6 - در ماده 8 آیین نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 18 / 7 / 1403 به تکلیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در تهیه دستورال عمل راجع به انعکاس پیش نویس قرارداد به دفاتر اسناد رسمی ب ر اساس شاخص هایی از قبیل محدوده جغرافیایی حوزه ثبتی، محل تهیه پیش نویس قرارداد و سقف حق التحر یر دفترخانه تصریح شده است؛ لذا با تهیه این دستورالعمل، ابهامات مذکور در فرض سؤال مرتفع خواهد شد . 7 - با تو جه به ماده 14 آیین نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ، حکم مقرر در تبصره 2 ماده 3 این قانون و تنظیم و ثبت قراردادهای یکسان در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده یک قانون صرفا ناظر بر املاکی است که دارای سند رسمی مالکی ت است و املاکی که عملیات ثبتی آن ها خاتمه نیافته باشد را شامل نمی شود . 8 - در اجرای ذیل ماده 8 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ، دفتر الکترونیک املاک باید در بستر سامانه به گونه ای طراحی شود که به محض بارگذاری آراء مذکور در این ماد ه، مراتب به صور ت خودکار در سوابق مربوط به هر پلاک ثبتی درج شود . 9 - به صراحت ماده 8 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ، مراجع مذکور در این ماده مکلفند آراء قطعی صادره در خصوص تغییر کاربری یا تخریب بنا در مورد هر پلاک ثبتی را با ذکر مخ ت صات جغرافیایی موضوع رأی از طریق سامانه به صورت آنی به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند؛ بر این اساس درج مختصات جغرافیایی ) یو . تی . ام ( در سامانه، امری ضروری است . 10 - حق واگذاری محل مذکور در ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ، حقی تبعی است و توأم با انتقال منافع قابلیت انتقال دارد؛ بنابراین در فرض سؤال، چنانچه قرارداد اجاره برای مدت بیش از دو سال باشد، موضوع مشمول ماده یک این قانون و احکام مقرر برای الزام به ثبت قرارداد است . 11 - با توجه به عنوان و فلسفه وضع قانون ا لزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ، مقصود از » سند رسمی « در عبارت » فاقد سند رسمی « مندرج در ماده 10 این قانون، سند تنظیمی در ادارات ثبت یا دفاتر اسناد رسمی برای اموال غیر منقول دارای سابقه ثبتی است و املاکی که فاقد چنین سندی هستند و در مورد آ ن ها رأی دادگاه صادر شده است؛ هر چند رأی دادگاه مشمول تعریف سند رسمی موضوع ماده 1287 قانون مدنی است؛ اما همچنان مشمول عبارت اموال غیر منقول » فاقد سند رسمی « هستند و ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین منافع و یا حقوق موضوع این ماده در سامانه » ساماندهی اسناد غیر ر سمی « امری ضروری به نظر می رسد . شایسته ذکر است در مواردی که رأی باید از طریق اجرای احکام دادگاه اجرا شود، به نظر می رسد تا زمانی که مانع قانونی برای اجرای رأی نباشد، صرف عدم ثبت در سامانه مانع اجرای رأی دادگاه نیست . بنا به مراتب پیش گفته و به قیاس اولویت د ر فرض سؤال، صدور رأی و اتخاذ تصمیم از سوی کمیسیون ها و یا هیأت های حل اختلاف موضوع قوانین خاص مانند قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب 1390 و یا قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1388 ، مد عی را از بارگذاری اطلاعات مربوط به این آراء و تصمیمات در سامانه موضوع ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ، بی نیاز نمی کند . 12 - وفق صدر تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ، موارد موضوع تب صره یادشده ناظر بر دعوای تنفیذ فس خ معاملاتی است که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده یک این قانون ثبت شده است؛ در حالی که حکم ماده 10 قانون یادشده ناظر بر ثبت ادعاهای راجع به عین و حق انتفاع و حق ارتفاق یا منافع موضوع این ماده و مستندات آن در سامانه موضوع این ماده است که پیش از راه ان دازی سامانه ایجاد شده و فاقد سند رسمی است . شایسته ذکر است در موارد شمول ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 در صورتی که دارنده سند عادی مالکیت، در راستای تکلیف مقرر در ماده یادشده اقدامات ل ازم را انجام داده باشد و اشخاص ثالث با بارگذاری اسناد خلاف واقع و یا انجام معاملات معارض، سند مالکیت اخذ کرده باشند، تمام دعاوی راجع به آن؛ از جمله اثبات مالکیت و یا ابطال سند مالکیت قابل استماع خواهد بود؛ حتی اگر منتقل الیه د ارای حسن نیت و بی اطلاع از معا ملات معارض و مالکیت قبلی باشد . 13 - بر اساس ذیل تبصره یک ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ، تکلیف ثبت اسناد و املاک مشخص شده است و صرف نظر از صحت و سقم موضوع منعکس شده به عنوان ابهام ،سازمان موجبی برای صدور نظریه مشورتی وجود ندارد . 14 - هر چند در ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 بر تکلیف مدعیان؛ از جمله به طرح دعوای مرتبط در مراجع قضایی تصریح شده و از مراجع شبه قضایی ذکری به میان نیامده است؛ اما از آنجا که در ادامه همین ماده عبارت » هر امر قانون ی لازم دیگر به منظور اخذ سند رسمی مالکیت « آمده است، از جمله این اقدامات قانونی می تواند اقدام بر اساس قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب 1390 و طرح موضوع نزد هیأت حل اختلاف موضوع این ماده باشد . بر این اساس، عبارت اثبات ادعا نزد مرجع صالح در تبصره 7 این ماده؛ اعم از مراجع قضایی و شبه قضایی است که در خصوص ادعای مالکیت وفق مقررات قانونی اتخاذ تصمیم می کنند . 15 - هر چند مطابق عمومات حاکم در صورت مراجعه اشخاص، دفاتر اسناد رسمی قرارداد اجاره نیز تنظیم می کن ند؛ اما مثال های مطرح شده در ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 و تصریح به » ثمن « و همچنین تصریح به وصول مالیات وفق مأخذ اعلامی در تبصره 3 ماده 64 قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی که صرفا ناظر بر قراردادهای راجع به انتقال عی ن است، همگی دلالت بر آن دارد که هدف از وضع ماده 2 یادشده ایجاد تکلیف در خصوص تنظیم و ثبت قراردادهایی است که مشابه مثال های مذکور در این ماده موضوع قرارداد انتقال عین و یا تعهد به آن است؛ صرف نظر از توصیفی که از سوی طرفین به عمل می آید و بر این اساس، حکم این ماده، منصرف از قراردادهای راجع به انتقال منافع است . 16 - حکم مقرر در تبصره 9 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ، ناظر بر تکلیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مبنی بر صدور سند مالکیت با لحاظ قیود مذکور در این تبصره از زمان لازم الاجرا شدن قانون است و اجرای این حکم موکول به ایجاد سامانه موضوع این ماده و غیر آن نمی باشد و به صراحت تبصره یادشده با رعایت دیگر قیود مذکور در این تبصره، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است برای اراضی کشاورزی یادشده با هر مساحتی سند مفروز حدنگار ب ا قید کاربری کشاورزی صادر کند . 17 - از عبارات » به گونه ای که کمتر از 44 ساعت در هفته نباشد « و » به طور متعارف در طول ساعات روز برای ثبت معاملات در دسترس باشند « مذکور در ماده 12 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 چنین مستفاد است که ساز مان ثبت اسناد و املاک کشور با لحاظ مقتضیات هر محل و حجم معاملات آن محل، در برخی حوزه ها برای دفاتر اسناد رسمی ساعات کار در عصر نیز تعیین می کند . دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه