نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۳/۱۰۹۸

1 - در صورتی که موجر برای ساخت اعیانی ) ساختمان ( به مستأجر اذن دهد، با توجه به ماده 504 مدنی ،قانون آیا پس از سپری شدن مدت عقد اجاره، حق تقدم در انتخاب های مذکور در این ماده با موجر است؟ 2 - چنانچه در ساخت اعیانی مستأجر بر خلاف موازین آمره ساخت یعنی اخذ پروان ه از شهرداری اعیانی احداث کند، آیا حق مندرج در ماده یادشده، همچنان برای وی باقی است و یا آنکه چنین حقی مقید به رعایت دیگر مقررات؛ از جمله اخذ پروانه ساختمان است؟ اس خ :پ 1 - اجازه موجر به مستأجر برای ساخت بنا و مستحدثات و یا غرس اشجار در مورد اجاره عرفا و هم چنین به دلالت التزامی، مستلزم استمرار در استفاده و بهره برداری از مستحدثات یا اشجار غرس شده است؛ مگر آنکه خلاف آن مورد توافق قرار گیرد؛ به همین سبب است که در ماده 504 قانون مدنی بر عدم جواز اجبار مستأجر به خرابی بنا تصریح شده است؛ بنابراین بنایی که پس از ا خذ موافقت موجر توسط مستأجر در مورد اجاره احداث شده است، باقی خواهد ماند و استفاده صاحب اعیانی از آن مقدم است و پس از پایان مدت اجاره، فرض خلع ید مستأجر از بنای احداثی با پرداخت اجرت المثل اعیان قابل پذیرش نیست و موجر فقط می تواند اجرت المثل عرصه مورد اجاره را مطالبه کند . توضیح آنکه، به نظر می رسد فرضی که در قسمت اخیر ماده 504 قانون مدنی ذکر شده است، ناظر بر موردی است که مستأجر پس از سپری شدن مدت اجاره تمایلی به تداوم رابطه استیجاری نداشته باشد . 2 - در فرض سؤال، صرف عدم رعایت نظامات مربوطه در امر ساخت و ساز ت وسط مستأجر ) عدم اخذ پروانه ساختمان ( موجب سلب مالکیت نسبت به بنای احداثی و نیز سلب حق وی بر اعمال ماده 504 قانون مدنی نمی باشد و ضمانت اجرای آن، مشمول مقررات مربوط به تخلفات ساختمانی ) در فرض سؤال تبصره یک ماده 100 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقا ت بعدی ( می باشد . دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه