نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۰/۲۵۶

1 - در دعوای اثبات وقوع عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی، با استعلام از اداره ثبت مشخص شده است ک ه ملک منازع فیه در جریان عملیات ثبتی است چنانچه عقد بیع احراز شود، با توجه به این که عملیات ثبتی ک امل نشده است، در خصوص خواسته الزام به تنظیم سند رسمی چه راهکاری وجود دارد؟ 2 - در صورتی که خواهان اثبات عقد بیع مشاعی و الزام به تنظیم سند رسمی را درخواست کرده باشد، آیا در چنین دعوایی باید علاوه بر فروشنده و خریدار تمامی مالکان مشاعی نیز طرف دعوی قرار گیرند؟

1 - نظر به این که ملک مورد معامله پیش از ثبت آن در دفتر املاک به نام فروشنده و صدور سند مالکیت به نام وی، فروخته شده است، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از ناحیه خریدار با توجه به ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی، فاقد وجاهت قانونی است و در این خصوص، راه حل قانونی در ماده 41 قانون یادشده ارائه شده است که به صراحت این ماده، چون متقاضی درخواست ثبت در حین عملیات و تشریفات ثبتی، مورد تقاضا را کلا به دیگری منتقل کرده، مکلف است در فرجه قانونی در اداره ثبت اسناد، حاضر و معامله خود را کتبا اطلاع دهد. در این صورت خریدار، قائم مقام متقاضی محسوب و پس از انجام تشریفات ثبتی، سند مالکیت به نام خریدار، صادر خواهد شد. در نتیجه ، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از طرف قابلیت استماع ندارد .خریدار 2 - نظر به این که تنظیم سند رسمی انتقال ملک مشاعی ملازمه ای با تصرف مادی در ملک ندارد و از سوی دیگر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال جزو لوازم عرفی یا قانونی معامله است و قانون گذار تصرفات قی حقو) معنوی( هر یک از شرکا نسبت به مایملک خود را در ماده 583 قانون مدنی تجویز کرده است و نیز با عنایت به این که غیر از شریکی که قدر السهم خود را فروخته است، دیگر شرکا تعهدی بر تنظیم سند رسمی انتقال به خواهان فرض سؤال ندارند، لذا دعوا صرفا به طرفیت شریکی قاب لیت طرح دارد که قدر السهم خود را به خواهان واگذار کرده